在债务迎来到期高峰的同时,今年以来,房地产企业掀起新一波密集发债潮。据40crmnmo无缝管检测员检测的数据显示,在2019年2月下半月融资计划已经超过100亿美元后,3月份房企继续发布密集融资。中原地产研究中心统计数据显示,4以月来,房企继续密集融资。从总量看,4月以来已经接近2600亿元,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。据40crmnmo无缝管检测员表示,目前,包括新城控股(39.620,0.62,1.59%)、旭辉集团、建发股份(9.630,-0.74,-7.14%)、正荣地产在内的多家房企等都在频繁发债。此外,部分企业还存在“借新还旧”的现象。
对于发债融资相关问题,新城控股集团股份有限公司(601155.SH,以下简称“新城控股”)相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,2019年一季度,民营房企的融资环境有所改善。公司综合考虑自身的发展及市场融资环境的变化,在合适的时点申请合适的发债规模或进行融资。
此外,三盛控股(集团)有限公司(02183.HK,以下简称“三盛控股”)回应称,“我们不接受采访”;厦门建发股份有限公司(600153.SH,以下简称“建发股份”)表示,“董秘最近比较忙,没有给确定的回复”。截至发稿,记者亦尚未收到正荣地产、德信中国进一步回应。
2019年,随着融资环境的放松,房企掀起新一轮发债潮。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。这其中,包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产等在内的多家房企频频发债。
据40crmnmo无缝管检测员指出,根据不完全统计显示,2019年以来,正荣地产集团有限公司(06158.HK,以下简称“正荣地产”)在1月~4月间,先后5次发行并上市了优先票据,金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元,年息从8.6%到10.5%不等。
4月17日,旭辉集团公告称,拟发行2019年公司债券,本次债券发行总额不超过43亿元,期限不超过10年,该申请已获上交所受理。在此前的3月22日,旭辉集团还公告称将发行5年期的2.55亿美元优先票据,票面利率为6.55%。3月21日,旭辉集团完成发行一笔7.52亿元的供应链ABS“旭日03A”,票面利率为4.48%。
同时,新城控股于4月17日拟境外发行10亿美元债券也获批。此外,3月20日,新城控股方面公告,公司2019年公开发行公司债券(第一期)已发行完毕,本期公司债券实际发行总额为人民币21亿元。
据40crmnmo无缝管检测员表示,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,企业密集发债,也是为了企业的发展,尽可能地应对未来市场的不确定性因素。正所谓“手里有粮,心中不慌。”目前的融资环境相比2018年有所宽松,但是融资成本上升了。另外,国企可能都面临六或七的利率。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业通过发债的形式来补充现金流,还因为目前房价大幅上涨的可能性很低。从政策环境来看,仍然存在价格指导的窗口;从销售面看,持续性回暖的购买动力不足。企业不可能通过涨价来带动销售。在今年二、三季度,企业为了缓解资金链压力,必然会通过这种形式来补充现金流,维持正常运营。
“借新还旧”
记者研究发现,在大量短债即将到期的情况下,一些房企发债的目的是“借新还旧”。
亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。
据40crmnmo无缝管检测员检测的数据显示,建发股份在2019年1~3月份多次发行超短融和中期票据,其中有不少是用于偿还即将到期的债务。据披露,正荣地产发行的上述五次优先票据中,也多次提及“所得款项净额再融资其现有债务”等。
对于频发债券,建发股份方面表示,“这方面也是正常的经营需求,我们公司的资产负债率在同行业也算是正常”。据披露,自2019年3月份起,建发股份及其子公司的债券陆续到期,部分已完成兑付。不完全统计显示,2019年12月底前,建发股份及子公司剩余即将到期的超短融合计约58亿元。对于债务偿还,建发股份称,公司“没有这方面的担心”。
据40crmnmo无缝管检测员表示,根据新城控股2018年报,截至2018年底,公司货币资金454.09亿元,同比增长106.9%,其中银行存款占比88.10%。同时,新城控股的负债总额2793.62亿元,与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%;资产负债率为84.57%。其中,短期借款为22.7亿元,同比增长202.67%;长期借款约236.69亿元,同比增长123.7%。
旭辉集团2018年报显示,报告期内公司支销融资成本约为人民币3.69亿元,2017年则为人民币2.62亿元。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的人民币23.1亿元增加89.9%至2018年约人民币43.89亿元。同时,德信中国在2018年年报中披露,其融资成本同比增加约16.7%至2018年的约3.75亿万元,主要是由于用于土地收购及物业开发业务的借款增加。
据40crmnmo无缝管检测员指出,卢文曦对记者表示,如果房企有发展实力的话,那么其融资能力较强。反之,如果房企没有融资能力,那可能说明公司遇到了较大的问题。对房企而言,在资产负债率高企的前提下,尽量减少杠杆使用,通过销售来尽可能回流资金,这样才能避免承担更高的债务压力。目前很多企业做项目是“刷流量”,增速明显,但增利幅度较小。